CONDOMINIO Y PLUSVALÍA

PAGO DEL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE TERRENOS DE NATURALEZA URBANA POR EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

 

Como he dicho otras veces, antigua Plusvalía, manía de cambiar nomes…

Primero voy a matizar el asunto a tratar, ¿la extinción de condominio tiene que pagar impuestos?, a parte el de actos jurídicos documentados, dependerá de la circunstancia del caso, vamos a ello:

  • Naturaleza del bien e indivisibilidad del mismo.

 

Como punto de partida debemos tener en cuenta, que la cosa común objeto de condominio puede ser, en virtud de su naturaleza de carácter indivisible, con base en el artículo 24 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias, hecho por el que se le adjudica el 50% de la cosa a un condómino, compensando al otro económicamente por el mismo valor al que ascendía su cuota de participación.

En el caso de suponer que el bien no fuera indivisible, esto es, que es divisible, éste puede ser disminnuir en gran medida su valor, de manera que la única forma de división, en el sentido de extinción del condominio, es paradójicamente no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros en calidad de abonar al otro, la compensación en dinero – artículos 404 y 1.062 del código civil-.

Esta obligación de compensar al otro condómino en metálico no es un “exceso de adjudicación”, sino una obligación como consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común. Siguiendo esta línea argumentativa, así lo ha señalado el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en su sentencia dictada con fecha de 30 de marzo de 2012 número de recurso 775/10, con remisión a la sentencia dictada por el Tribunal Supremo con fecha 28 de junio de 1999, con número de recurso 8138/1998.

De esta misma manera, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña ha establecido en la sentencia dictada el 18 de abril de 2013, recurso 86/2012, que “la división y consiguiente adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y, tampoco -debería añadirse- la plusvalía.

Y, del mismo modo, que la cantidad en metálico que viene obligado a abonar el comunero que se adjudique la cosa por razón de su indivisibilidad tampoco se califica como “exceso de adjudicación”, que sólo se producirá si la cantidad abonada supera, y en la medida en que lo supere, el valor de la cuota anterior”.

 

II.- No sujeción al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

No existe transmisión de propiedad. Concreción o especificación de derecho abstracto preexistente. La operación tributará por Actos Jurídicos Documentados y no por Transmisiones Patrimoniales Onerosas, no porque estuviera exento de Transmisiones Patrimoniales Onerosas sino porque dicha operación no está sujeta a este impuesto, de manera que, si tenemos en cuenta que el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana se origina cuando tenga lugar una revalorización de un terreno de naturaleza urbana como consecuencia de una transmisión, la lógica es aplastante, ya que de haber existido una transmisión se tributará por Transmisiones Patrimoniales Onerosas y no por Actos Jurídicos Documentados, presumiéndose por tanto que no se ha producido el hecho imponible que integra el impuesto antiguamente denominado plusvalía.

En éste sentido, la resolución del Tribunal Económico Administrativo Central, Sección vocalía 12ª, de 17 de septiembre de 2015 con número de Recurso 3910/2015 para la unificación de criterio, estableció precisamente respecto a la tributación de una disolución de condominio: “este Tribunal Central comparte la conclusión de la Directora recurrente en el sentido de que la ubicación sistemática del precepto controvertido (artículo 7.2.B del TRLITPAJD) dentro de los supuestos asimilados a hechos imponibles, nos obliga a concluir que las salvedades establecidas son casos de delimitación negativa del hecho imponible y, por tanto, con naturaleza jurídica de supuestos de no sujeción.” Este mismo Tribunal en ésta misma resolución hizo constar: “Cuando la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, ésta debe llevarse a cabo necesariamente mediante la adjudicación a uno de los comuneros abonando al otro el exceso en dinero. Tal compensación en metálico no constituye un exceso de adjudicación sino una obligada consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común, por lo que no debe considerarse que exista compra de la otra cuota, sino respeto a la equivalencia que ha de guardarse en la división de cosa común. Esto es, conceptualmente no se reputan como un exceso de adjudicación propiamente dicho o verdadero, sino como un acto de disolución a todos los efectos y, por tanto, como una especificación de un derecho preexistente que no implica traslación del dominio, ni a efectos civiles, ni a efectos fiscales. La disolución y los excesos de adjudicación inevitables que se produzcan como consecuencia de ella, son la misma operación.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 Abril de 2010 ,Recurso número 21/2008,  afirma que (Fundamento de derecho sexto): “…siendo de significar que por esta Sala, entre otras, en la sentencia de 28 Jun. 1999, ha considerado que la disolución de una comunidad de bienes mediante la adjudicación a los comuneros de bienes con un valor proporcional a sus respectivas participaciones en dicha comunidad no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, porque dicha operación tiene carácter particional y no dispositivo. Por otra parte, también niega la sujeción por la modalidad de transmisiones patrimoniales en aquellos supuestos en los que la división de la cosa común resulta imposible por ser el bien indivisible o de división que reduce sustancialmente su valor y la totalidad del bien se adjudica a uno o varios comuneros con obligación de compensar al resto con metálico.”

Por otro lado el Tribunal Supremo en su STS de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera,  que este Tribunal tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que ” la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero “.”Esta doctrina jurisprudencial evidencia que la división y consiguiente adjudicación de la cosa común no constituye una operación susceptible de integrar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, y, tampoco del Impuesto que ahora nos ocupa -Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana-.

En las sentencias dictadas con fecha 22 de enero de 1993 y 27 de junio de 1995, ambas por Tribunal Supremo, se estableció lo siguiente;

a efectos de la sujeción o no al Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, que el acto extintivo del condominio en el aspecto fiscal no es un acto transmisivo de la titularidad dominical, que constituya objeto de tributación por el concepto de incremento del valor de los terrenos, pues el copropietario o condómino era ya anteriormente partícipe de la titularidad dominical de los terrenos que como consecuencia de la extinción se le atribuyen, ya que lo que acontece, con ésta, es la mera o simple sustitución de una porción o cuota pro indiviso que venía correspondiendo de un modo abstracto sobre la totalidad del inmueble, que era objeto de comunidad a cada uno de los partícipes, en la atribución a éstos de una porción material concreta que se les adjudica en propiedad exclusiva sin incremento alguno de valor por lo que la adjudicación ninguna influencia ni repercusión puede tener a efectos tributarios, ni la división practicada con tal motivo; el acto extintivo de un condominio, pues, no es adquisición ex novo, sino la concreción material y física de una cuota ideal en una comunidad preexistente”.

Además, cabe hacer una indicación sobre que a estas sentencias hace remisión la referida Consulta Vinculante 1591-08, y asimismo dice lo siguiente; “De los artículos transcritos-esto es, apartados 2 y 3 del art. 104 TRLRHL- se deduce que la realización del hecho imponible sólo se producirá si se transmite por cualquier título la propiedad de terrenos que no tengan la naturaleza rústica o si se constituye o transmite cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos; de tal manera, que si no hay transmisión de la propiedad ni hay constitución o transmisión de un derecho real de goce limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos, no se devenga el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. De este modo, es de entender que al no haber propiamente una transmisión no cabe el devengo del impuesto, como determina la Consulta Vinculante.

Así mismo, la reciente CONSULTA VINCULANTE 0239-16, emitida por la Subdirección General de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos, de fecha 21 de enero de 2016, sigue la misma línea argumentativa y establece lo siguiente;

“En relación a la segunda cuestión que plantea el consultante habrá que distinguir dos escenarios posibles:

– Si la extinción del condominio se produce con adjudicación a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación a ninguno de ellos, no se producirá el devengo del IIVTNU. La división en este caso tiene un efecto declarativo y no traslativo, porque no atribuye algo que no tuvieran antes los comuneros y no produce en éstos ningún beneficio patrimonial, al existir una distribución proporcional y equitativa de los bienes existentes en la comunidad que se disuelve, respetando la cuota de participación que cada uno tenía. Por tanto, en este caso, no se producirá la sujeción al IIVTNU.

– Pero si, por el contrario, la extinción del condominio se realiza mediante la adjudicación de los bienes a uno de los comuneros y compensación económica al otro, se producirá un exceso de adjudicación que será gravado por el IIVTNU. En este supuesto, no existe una simple extinción del condominio con adjudicación proporcional a los partícipes, sino una transmisión patrimonial por el exceso de adjudicación a uno de los partícipes respecto a su cuota de participación inicial.

     Hay que destacar en relación a este último escenario que, si la única forma posible de adjudicación de los bienes es adjudicárselos a un comunero con la obligación de compensar al otro, como consecuencia de que la cosa común resulte ser indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, en este supuesto no existirá exceso de adjudicación, ya que dicha adjudicación es el resultado de la necesidad de no perpetuar la indivisión que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar”.

Del mismo modo, se establece lo siguiente; “En el caso de disolución de una comunidad de bienes “inter vivos” constituidas por un solo bien indivisible que se adjudica a uno de los comuneros, con compensación económica al otro/s, la jurisprudencia de los Tribunales en relación con la tributación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) de esta operación, puesta de manifiesto en las sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 1999 y 30 de abril de 2010, Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 21 de octubre de 2005, Tribunal Superior de Justicia de Cantabria de 18 de febrero de 2005 y Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 6 de septiembre de 2013, es la siguiente:

“La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha –ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división –supuesto que lógicamente concurre en una plaza de garaje e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código Civil)- la única forma de división, en el sentido de extinción de la comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero –arts. 402 y 1062, párrafo 1º, en relación éste con el art. 406, todos del Código Civil. Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un «exceso de adjudicación», sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar –art. 400. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de «compra» de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1061 del Código civil, en relación éste, también, con el 406 del mismo Cuerpo Legal. En puridad de conceptos, cuando la cosa común es indivisible, bien materialmente o bien por desmerecimiento excesivo si se llevara a cabo la división, cada comunero, aun cuando tenga derecho sólo a una parte de la cosa, tiene realmente un derecho abstracto a que, en su día, se le adjudique aquélla en su totalidad, dada su naturaleza de indivisible, con la obligación de compensar a los demás en metálico. Esta forma, pues, de salir de la comunidad es también, por tanto, concreción o materialización de un derecho abstracto en otro concreto, que no impide el efecto de la posesión civilísima reconocido en el art. 450 del Código Civil y no constituye, conforme ya se ha dicho, transmisión, ni a efectos civiles ni a

Aunque las citadas sentencias de los Tribunales de Justicia se refieren al ITPAJD, este Centro Directivo considera que las mismas son trasladables al IIVTNU”.

De esta manera, se puede decir, de modo concluyente, que los argumentos expuestos tanto por las diversas sentencias referencias como por las consultas vinculantes evidencian que, en el caso en cuestión, lo que existe es una forma única de división de la cosa común adjudicando a uno de los comuneros el bien indivisible y compensando al otro en función de su cuota.

Se trata de concretar un derecho abstracto del comunero y que todo ello tiene su base en no perpetrar la indivisión que ninguno de los comuneros está obligado a soportar.

Ahora bien, ¿qué ocurre si el bien está en el Registro de la Propiedad como Rústico y en el Catastro como Urbano y de facto es no es Urbano?

Saludos cordiales,

jbr.